目前分類:不動產法律 (6)

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弘伯在平鎮有一塊120坪土地,於民國40年1月租給鄰居蓋一磚造二層樓的房屋居住,約定租期是15年到期,後來弘伯於民國58年過世,弘伯的兒子姜哲繼承了這塊土地,因無任何使用該土地的計畫,並未收回該土地而繼續按年收取租金。後來於民國100年時,姜哲想收回土地自己蓋房子居住,向鄰居表示要終止租約,要求鄰居將二層磚造房屋拆除後歸還土地,但鄰居主張該磚造二層樓房屋還可以使用,而且租地建屋,如果沒有土地法第103條所列情況,地主是不可以終止租約收回土地,另外也提出最高法院台上字第2987號判例:「縱該地上所建之房屋因故滅失,而租用基地之契約要未失其存在,承租人仍得申請重建,且其申請重建之屋,除契約別有約定者從其約定外,不問是否與原狀相符,出租人均負有同意重建之義務」,主張租約仍然存在。訴訟中經土木技師鑑定後,認為該房原始施工不佳且已超過磚造構造耐用年數,以達到不堪使用的狀態。

 

 

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購買中古屋最常碰到的問題不外乎:坪數短缺、輻射屋、海砂屋,以及漏水壁癌的問題,其中又以房屋漏水為最多數。而一般民眾最常問的問題,就是買到會漏水的房子,究竟是要找仲介負責,還是找賣方負責,可不可以解除契約,要賣方返還已經給付的價金?

關於究竟該找仲介負責,還是找賣方負責,其實依具體情況各有各的責任,所依據的法律也不相同。

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宜蘭縣政府為了想蓋觀光自行車專用道,需要阿土伯在海岸邊之土地,宜蘭市政府派人與阿土伯協議價購,雙方就價購金額達成協議後簽訂價購契約,後阿土伯發現契約中對於土地面積誤寫少了200平方公尺,與宜蘭縣政府協調,但宜蘭縣政府人員認為並無誤寫面積,阿土伯憤而想告縣政府,但是要跟宜蘭地方法院起訴?還是台北高等行政法院起訴?


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阿土伯在屏東萬丹鄉有地號100號至103號之3筆土地,屏東縣政府萬丹鄉公所為興建公共市場,徵收了阿土伯此3筆土地,並發給阿土伯新台幣300萬補償費,但自阿土伯收到補償費後開始,一直到第5 年,仍不見公有市場開始動工,阿土伯滿肚子不爽,心想:既然沒要蓋市場,幹嘛徵收我的土地??沒要蓋市場,那把土地還給我啊!

 

 

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外國人於符合我國法定限制範圍內取得土地時,應先向該管直轄市或縣(市)政府申請核准,而申請時應附的文件有:申請人身分證明文件、代理人身分證明文件、外國法人經認許證明文件、外國法人在中華民國境內訴訟及非訴訟代理人資格證明文件、互惠證明文件(已列在外國人在我國取得或設定土地權利互惠國家一覽表者,得免附)、土地使用分區證明、土地登記簿謄本、建物登記謄本。

 

直轄市或縣(市)政府收到外國人之申請後,於14日內,由地政局或不動產交易科為審查,若有欠缺之文件而得補正,應定期命限期補正,若未補正或不符法令規定應予駁回,若予准許核定,由秘書處函覆該審請之外國人,並報請內政部地政司備查。

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基於國家利益的考量,世界各國對於外國人取得本國土地之權利,多有若干限制,我國也不例外。

 

我國對於林地、漁地、狩獵地、鹽地、礦地、水源地、要塞軍備區及領域邊境之土地是禁止移轉、設定負擔或租賃於外國人。但外國人如因繼承而取得這些土地,不在禁止之列,不過該外國人應於辦理繼承登記完畢之日3年內出售予我國人,逾期未出售,直轄市、縣(市)地政機關將移請國有財產局辦理公開標售。

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