弘伯在平鎮有一塊120坪土地,於民國40年1月租給鄰居蓋一磚造二層樓的房屋居住,約定租期是15年到期,後來弘伯於民國58年過世,弘伯的兒子姜哲繼承了這塊土地,因無任何使用該土地的計畫,並未收回該土地而繼續按年收取租金。後來於民國100年時,姜哲想收回土地自己蓋房子居住,向鄰居表示要終止租約,要求鄰居將二層磚造房屋拆除後歸還土地,但鄰居主張該磚造二層樓房屋還可以使用,而且租地建屋,如果沒有土地法第103條所列情況,地主是不可以終止租約收回土地,另外也提出最高法院台上字第2987號判例:「縱該地上所建之房屋因故滅失,而租用基地之契約要未失其存在,承租人仍得申請重建,且其申請重建之屋,除契約別有約定者從其約定外,不問是否與原狀相符,出租人均負有同意重建之義務」,主張租約仍然存在。訴訟中經土木技師鑑定後,認為該房原始施工不佳且已超過磚造構造耐用年數,以達到不堪使用的狀態。

 

 

 

租地建屋,土地承租人得依民法第422條之1、土地法第102條,要求土地出租人辦理地上權登記,使租賃權和地上權併存,加強、鞏固土地承租人的地位。本案弘伯鄰居並未在承租土地後,要求弘伯辦理地上權登記,所以該鄰居占有、使用土地的法律上權利來源只有租賃契約。而租約期限約定15年,但到了民國55年時,承租人仍繼續繳交地租,出租人也收取地租沒有表示要收回土地,雙方之間的租約依民法第451條的規定就變成不定期租賃。

 

 

 

不定期租賃,出租人與承租人得隨時終止租約,但在租地建屋的情形,是否一樣得隨時終止租約? 對此,最高法院認為,未定有期限之租地建屋契約,或是雖然定有期限,但因為出租人於租期屆滿的時後,並未表示反對繼續出租的意思,依民法第451條規定視為以不定期限繼續契約,而由於這種類型的契約,性質上要有相當的期限,才達到租地建屋使用的目的,應該要依契約的目的來探求當事人的真正意思,因此,契約的期限,應該解釋為直到房屋不堪使用的時候為止。本案磚造房屋經鑑定已經達到不堪使用的程度,姜哲主張磚造房屋已經不堪使用而終止租約,是有理由的。

 

 

 

另外,最高法院台上字第2987號判例基礎事實是針對租地建屋契約的房屋尚未達到不堪使用的程度,且因不可歸責於承租人的事由致房屋滅失時,所作的闡釋,與本案房屋已經達不堪使用的程度者不同,並無適用該判例的餘地。

 

 

 

因此,雙方的租賃契約既然已不存在,鄰居占用土地屬於無權占有,姜哲可依民法第767條第1項前段規定,向鄰居主張拆屋還地。

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法律裡的劍與盾

黃志樑律師 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()