購買中古屋最常碰到的問題不外乎:坪數短缺、輻射屋、海砂屋,以及漏水壁癌的問題,其中又以房屋漏水為最多數。而一般民眾最常問的問題,就是買到會漏水的房子,究竟是要找仲介負責,還是找賣方負責,可不可以解除契約,要賣方返還已經給付的價金?

關於究竟該找仲介負責,還是找賣方負責,其實依具體情況各有各的責任,所依據的法律也不相同。

針對仲介,在買賣過程中,仲介依法應將不動產說明書交與買方並詳細解說(不動產說明書也是契約的一部分),也應該告知買方依仲介專業應該查知的不動產瑕疵,並協助買方對不動產進行必要之檢查。所以如果仲介明知該中古屋有漏水的問題,卻故意隱瞞,或是過失而不知有漏水而未告知買方,仲介人員和所屬仲介公司應對買方負連帶賠償責任,至於訴訟中如何讓法院⋯⋯相信仲介確實有故意或過失未依法善盡上述的義務,以及仲介應該負擔哪些的損害賠償責任,就牽涉專業訴訟技巧及進一步的法律理論了。

針對賣方,賣方應對出賣的中古屋負物之瑕疵擔保責任,出賣的中古屋交屋前就會漏水,賣方對此有擔保責任。但要主張擔保責任,買方依法要在受領該房屋後盡速檢查(建議在驗屋階段就盡速檢查,並把驗屋放在交易過程中的前階段,因為已經給付的價金還不多時,有比較多制衡賣方的籌碼),如果發現有漏水情況,依法也要盡速通知賣方(實務上通常以存證信函方式通知),倘怠於通知,就會被認定承認受領該屋(意思就是不能主張該屋的漏水是瑕疵)。

至於可不可以因為房屋會漏水,主張要解除契約而要求賣方返還價金。依法要因為買賣物有瑕疵而主張解除契約,必須要瑕疵非常重大,否則會被法院以解除契約顯失公平而不接受。實務上,因為房屋有漏水而要求解除契約,法院通常不會接受,除非具體個案的漏水情況確實是屬於非常重大的瑕疵(要這樣主張,也是牽涉專業訴訟技巧)。所以,實務上多半僅能請求減少價金,另外,如果賣方曾保證沒漏水的問題,也可選擇主張請求履行利益的損害賠償。

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法律裡的劍與盾

黃志樑律師 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()